23 de agosto . 2021
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O que fazer quando um condômino não paga o condomínio A inadimplência é um grande problema para o síndico. Além de prejudicar a contabilidade e o fluxo de caixa, a falta de pagamento das taxas condominiais trazem o incômodo da necessidade de cobrança do condômino que está em dívida.
Os motivos para a falta de pagamento no condomínio são diversos: a perda do emprego ou de uma fonte de renda, os gastos inesperados com tratamentos de saúde para si ou para um familiar, ou simplesmente o descontrole das contas.
Apesar das diferenças, o ponto em comum entre esses casos é a situação delicada que envolve o devedor, o administrador e os demais condôminos.
Diante desse cenário, o síndico precisa tomar as medidas necessárias para combater a inadimplência em condomínio. Devem ser firmes e, ao mesmo tempo, flexíveis, de acordo com a condição e a postura do morador.
A ideia é não prejudicar os outros moradores que nada têm a ver com a dificuldade financeira do devedor.
Até porque os recursos das taxas condominiais são coletivos e devem ser aplicados em sistemas de segurança, reformas e manutenção etc.
No entanto, o síndico precisa ter cuidado com a forma como a cobrança será realizada. Pois na pressa de recuperar o prejuízo, o administrador pode cometer erros pelos quais poderá ser responsabilizado na área civil.
Além disso, uma solução existe para a inadimplência e não é complicada.
Algumas medidas estão, inclusive, previstas no Código Civil.
Para ajudar o síndico a lidar com isso, pode-se adotar algumas medidas para cobrar as taxas condominiais em atraso. Veja, a seguir!
Inadimplência em condomínio: passo a passo da cobrança
Chegou a data de pagamento da taxa mensal e o condômino não fez o pagamento. O que fazer?
A rigor, a partir do dia seguinte ao vencimento do condomínio, esse morador pode ser considerado devedor. Mas é praxe haver uma tolerância de até dois meses para a regularização da situação.
A lei não especifica como deve ser feita a cobrança, mas dá algumas sugestões que vamos apresentar a seguir. Além disso, você pode seguir boas práticas do mercado. Vamos ao passo a passo:
1. Carta de cobrança
O envio de uma carta de cobrança ao responsável é a primeira medida a ser tomada em caso de inadimplência no condomínio.
Apesar das facilidades da comunicação via e-mail, nesse caso, vale a pena entregar um papel impresso – em mãos, se possível – para o condômino inadimplente. Além disso, pode até ser um gancho para conversar e tentar encontrar uma solução amigável.
Em outras palavras, a ideia da carta de cobrança é que quando o devedor for avisado sobre o débito e que ele teve a chance de corrigir esse problema esse fato fique registrado e documentado.
Caso não resolva, você deve tomar medidas mais incisivas.
2. Protesto da dívida
É a formalização perante a Justiça a respeito do não pagamento de uma dívida. A partir desse documento, a situação passa a ser fiscalizada pelo Judiciário. Assim, você precisa avisar o devedor e ele precisará quitar o débito em até 3 dias após a formalização.
Caso contrário, o nome do inadimplente vai para as listas de serviços de proteção ao crédito. Outra possibilidade é a penhora de bens do devedor.
Essa era uma possibilidade para alguns estados da federação: São Paulo, Rio de Janeiro, Ceará e Amazonas. No entanto, com o novo Código de Processo Civil, a possibilidade de protesto de cotas condominiais passou a ser federal.
Para fazer o protesto, é preciso reunir documentos, tais como cópias de:
- Convenção do condomínio;
- Certidão do Registro do Imóvel;
- Ata de assembleia de eleição do síndico;
- Ata que determinou o valor da cota;
- Planilha do débito, com o valor do principal, da correção monetária, dos juros e da multa.
Muito cuidado ao fazer o protesto.
Lembre-se que você pode levar o condomínio a encarar problemas judiciais caso houver incorreções.
Além disso, o ressarcimento pode ser pedido pela vítima do erro no valor de até duas vezes o que foi cobrado indevidamente.
3. Juros e multa
O Código Civil prevê as penalidades para coibir a inadimplência em condomínio. No artigo 1.336 está definido que o condômino que não paga a contribuição mensal fica sujeito aos juros previstos na convenção. Caso não estejam definidos, pode ser cobrado multa de até 2% sobre o valor da dívida e juros de 1% ao mês.
Assim, caso o devedor não pague a taxa por muitos meses seguidos, a multa pode ser ainda maior.
O artigo 1.337 prevê que o restante dos condôminos podem deliberar em assembleia o pagamento de até 5 vezes o valor da dívida, de acordo com a gravidade e a frequência do descumprimento das normas. Contudo, essa medida precisa da aprovação de ¾ dos condôminos.
Além disso, outra punição para o inadimplente prevista em lei é a proibição da votação em assembleia, até que seja resolvido o débito com o condomínio.
O que dizem os advogados:
Antes de tudo, com a mudança do Código de Processo Civil, a partir de 2015, as negociações para alcançar acordo, se tornaram ainda mais necessárias, exigindo ainda mais cuidado tanto do condômino quando de quem administra o condomínio.
Dessa forma, a própria Lei já trata as taxas de condomínio como títulos extrajudiciais, podendo já ser interposta a ação de execução, sem a ação de cobrança que antes demorava um tempo razoável para se findar, até haver a possibilidade de execução, tempo este que acabava forçando as partes a entabularem acordo, diante da demora e da necessidade de ambos em resolver a demanda.
Veja-se: Art. 784 CPC/15:
São títulos executivos extrajudiciais (…) X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
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A inadimplência é um grande problema para o síndico. Além de prejudicar a contabilidade e o fluxo de caixa, a falta de pagamento das taxas condominiais trazem o incômodo da necessidade de cobrança do condômino que está em dívida.
Os motivos para a falta de pagamento no condomínio são diversos: a perda do emprego ou de uma fonte de renda, os gastos inesperados com tratamentos de saúde para si ou para um familiar, ou simplesmente o descontrole das contas.
Apesar das diferenças, o ponto em comum entre esses casos é a situação delicada que envolve o devedor, o administrador e os demais condôminos.
Diante desse cenário, o síndico precisa tomar as medidas necessárias para combater a inadimplência em condomínio. Devem ser firmes e, ao mesmo tempo, flexíveis, de acordo com a condição e a postura do morador.
A ideia é não prejudicar os outros moradores que nada têm a ver com a dificuldade financeira do devedor.
Até porque os recursos das taxas condominiais são coletivos e devem ser aplicados em sistemas de segurança, reformas e manutenção etc.
No entanto, o síndico precisa ter cuidado com a forma como a cobrança será realizada. Pois na pressa de recuperar o prejuízo, o administrador pode cometer erros pelos quais poderá ser responsabilizado na área civil.
Além disso, uma solução existe para a inadimplência e não é complicada.
Algumas medidas estão, inclusive, previstas no Código Civil.
Para ajudar o síndico a lidar com isso, pode-se adotar algumas medidas para cobrar as taxas condominiais em atraso. Veja, a seguir!
Inadimplência em condomínio: passo a passo da cobrança
Chegou a data de pagamento da taxa mensal e o condômino não fez o pagamento. O que fazer?
A rigor, a partir do dia seguinte ao vencimento do condomínio, esse morador pode ser considerado devedor. Mas é praxe haver uma tolerância de até dois meses para a regularização da situação.
A lei não especifica como deve ser feita a cobrança, mas dá algumas sugestões que vamos apresentar a seguir. Além disso, você pode seguir boas práticas do mercado. Vamos ao passo a passo:
1. Carta de cobrança
O envio de uma carta de cobrança ao responsável é a primeira medida a ser tomada em caso de inadimplência no condomínio.
Apesar das facilidades da comunicação via e-mail, nesse caso, vale a pena entregar um papel impresso – em mãos, se possível – para o condômino inadimplente. Além disso, pode até ser um gancho para conversar e tentar encontrar uma solução amigável.
Em outras palavras, a ideia da carta de cobrança é que quando o devedor for avisado sobre o débito e que ele teve a chance de corrigir esse problema esse fato fique registrado e documentado.
Caso não resolva, você deve tomar medidas mais incisivas.
2. Protesto da dívida
É a formalização perante a Justiça a respeito do não pagamento de uma dívida. A partir desse documento, a situação passa a ser fiscalizada pelo Judiciário. Assim, você precisa avisar o devedor e ele precisará quitar o débito em até 3 dias após a formalização.
Caso contrário, o nome do inadimplente vai para as listas de serviços de proteção ao crédito. Outra possibilidade é a penhora de bens do devedor.
Essa era uma possibilidade para alguns estados da federação: São Paulo, Rio de Janeiro, Ceará e Amazonas. No entanto, com o novo Código de Processo Civil, a possibilidade de protesto de cotas condominiais passou a ser federal.
Para fazer o protesto, é preciso reunir documentos, tais como cópias de:
- Convenção do condomínio;
- Certidão do Registro do Imóvel;
- Ata de assembleia de eleição do síndico;
- Ata que determinou o valor da cota;
- Planilha do débito, com o valor do principal, da correção monetária, dos juros e da multa.
Muito cuidado ao fazer o protesto.
Lembre-se que você pode levar o condomínio a encarar problemas judiciais caso houver incorreções.
Além disso, o ressarcimento pode ser pedido pela vítima do erro no valor de até duas vezes o que foi cobrado indevidamente.
3. Juros e multa
O Código Civil prevê as penalidades para coibir a inadimplência em condomínio. No artigo 1.336 está definido que o condômino que não paga a contribuição mensal fica sujeito aos juros previstos na convenção. Caso não estejam definidos, pode ser cobrado multa de até 2% sobre o valor da dívida e juros de 1% ao mês.
Assim, caso o devedor não pague a taxa por muitos meses seguidos, a multa pode ser ainda maior.
O artigo 1.337 prevê que o restante dos condôminos podem deliberar em assembleia o pagamento de até 5 vezes o valor da dívida, de acordo com a gravidade e a frequência do descumprimento das normas. Contudo, essa medida precisa da aprovação de ¾ dos condôminos.
Além disso, outra punição para o inadimplente prevista em lei é a proibição da votação em assembleia, até que seja resolvido o débito com o condomínio.
O que dizem os advogados:
Antes de tudo, com a mudança do Código de Processo Civil, a partir de 2015, as negociações para alcançar acordo, se tornaram ainda mais necessárias, exigindo ainda mais cuidado tanto do condômino quando de quem administra o condomínio.
Dessa forma, a própria Lei já trata as taxas de condomínio como títulos extrajudiciais, podendo já ser interposta a ação de execução, sem a ação de cobrança que antes demorava um tempo razoável para se findar, até haver a possibilidade de execução, tempo este que acabava forçando as partes a entabularem acordo, diante da demora e da necessidade de ambos em resolver a demanda.
Veja-se: Art. 784 CPC/15:
São títulos executivos extrajudiciais (…) X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
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